همه چیز درباره مشارکت در ساخت

همه چیز درباره مشارکت در ساخت :

قرارداد مشارکت در ساخت :

قرارداد مشارکت در ساخت، به قراردادی گفته می‌شود که مالک، ملک قدیمی یا به اصطلاح کلنگی یا زمین خود را در اختیار سازنده قرار بدهد تا سازنده با هزینه خود نسبت به ساخت آپارتمان، طبق قرارداد اقدام نماید و طرفین در آپارتمان‌های احداثی شریک گردند.

مزایای مشارکت در ساخت :

نوسازی بافت فرسوده : امروزه خانه‌هایی که عمر بالای 25 سال دارند فرسوده یا به اصطلاح کلنگی محسوب می‌شوند و در برابر زلزله، بلایای طبیعی یا نشست زمین مقاوم نیستند، بنابراین بهتر است بازسازی شوند.

زیباسازی و استفاده از امکانات مدرن : مشارکت در ساخت علاوه بر اینکه خانه کلنگی و فرسوده را ، با یک آپارتمان جدید و زیبا جایگزین می‌کند ، باعث می‌شود از شر مشکلات خانه‌های قدیمی مثل بوی فاضلاب ، خرابی لوله‌ها ، نداشتن آسانسور، سیستم گرمایشی و سرمایشی غیر اصولی و … خلاص شوید.در ضمن بسیاری از خانه‌های قدیمی هزینه تعمیر و نگهداری زیادی دارند که حتی با تعمیرات چندباره باز هم مشکل دارند و هر ساله برای صاحب‌خانه هزینه‌تراشی می‌کنند.

افزایش سرمایه: اگر خانه کلنگی دارید، در هنگام فروش فقط از سود زمین بهره می‌برید نه بنا. اما وقتی مشارکتی آن را می‌سازید، ارزش بنای نوساز هم به زمین شما اضافه می‌شود. حتی اگر خودتان نخواهید در آن‌جا زندگی کنید، با فروش آن سود بیشتری عایدتان می‌شود. پس با این کار، ارزش ملک خود را بیشتر می‌کنید.

فروش سریع‌تر: حتما می‌دانید که خانه نوساز سریع‌تر و راحت‌تر از یک خانه کلنگی قدیمی فروش می‌رود و به قول معروف مشتری دست به نقد دارد. پس حتی اگر قصد فروش خانه خود را دارید، بازسازی و نوسازی آن به فروش بهتر آن کمک می‌کند.

نکته‌ای که باید در نظر بگیرید این است که در بسیاری از پروژه‌ها به دلیل عدم تامین متراژ اولیه برای مالک ، مشارکت در ساخت اقتصادی نبوده و فروش ملک به صرفه‌تر است . حتما قبل از گرفتن تصمیم به مشارکت در ساخت ، با کمک مشاوران سپیدهوم برآوردهای لازم را انجام دهید و سهم خود را بدانید.

قرارداد مشارکت در ساخت:

در سالهای اخیر در مورد قرارداد مشارکت در ساخت بسیار شنیده‌ایم. مالکانی که خانه‌های قدیمی و کلنگی یا زمین دارند، به علت نداشتن سرمایه وفن و تخصص لازم برای ساخت‌و‌ساز، تصمیم می‌گیرند جهت ساخت یک آپارتمان جدید با سازندگان شریک شوند.

این مشارکت با وجود دارا بودن سود زیاد برای طرفین از جمله: ساخت یه بنای نو با رعایت اصول مهندسی به جای سازه قدیمی و ساخت آپارتمان با تعداد بیشتر، بدون رعایت دقیق نکات حقوقی می‌تواند به ضرر یک طرف تمام شود. خصوصا برای مالکانی که تمام دارایی یعنی زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهند.

بنابراین قبل از امضای این قرارداد، حتما با نکات مهم حقوقی آن آشنا شوید و بدون تحقیق شروع به ساخت‌و‌ساز نکنید. در این مقاله سعی می‌کنیم شما را با نکات مهمی که باید در «قرارداد مشارکت در ساخت» رعایت کنید، آشنا کنیم.

تعهدات قانونی طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدات مالک:

در این قرارداد تعهدات مالک واضح‌تر از تعهدات مجری یا سازنده است. مالک زمین خود را می‌دهد و جزئیات آن در قرارداد ذکر می‌شود.

تعهدات سازنده یا مجری:

بر خلاف تعهد مالک که مشخص است، تعهدات مجری الگوی دقیق و خاصی ندارد و می‌تواند هرگونه تعهدی در نظر گرفته شود، پس دقت کنید!

مهم‌ترین تعهداتی که مجری می‌تواند بر عهده بگیرد عبارتند از:

پرداخت هزینه‌های ساختمانی پروژه

پرداخت هزینه‌های اداری پروژه

پرداخت هزینه ماهانه‌ای به مالک بابت اجاره بها در زمان ساخت (معمولا مالک در همان ملکی ساکن است که قرار است تخریب شود. به همین دلیل، ابتدای پروژه سازنده مبلغی را در اختیار مالک قرار می‌دهد که بتواند تا پایان عملیات برای خود مسکنی تهیه کند. به این وجه، بلاعوض گفته می‌شود. میزان بلاعوض بستگی به ارزش ملک، هزینه‌های ساخت و قدرالسهم مالکین دارد)

توجه داشته باشید که پرداخت هرگونه جریمه از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی، سازمان پارک‌ها و… صرفا بر عهده سازنده است.

موارد مهمی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت آورده شود:

ذکر دقیق موضوع قرارداد

آورده‌های دو طرف

مالک: تا حد امکان آورده‌های هر دو طرف قرارداد باید به وضوح ذکر شود. مثلا مالک باید ارزش‌گذاری دقیق روی ملک خود را انجام دهد. حتی اگر زمین یا ملک کلنگی از امتیازات خاص و ویژه‌ای برخوردار است، (مانند کنتور برق، چاه و … که قابل انتقال به ساختمان جدید هستند) باید در قرارداد ذکر شوند.

“ارزش گذاری ملک” از مواردی است که اگر به درستی و قبل از معامله انجام نگردد، منجر به بروز اختلاف بین دو طرف خواهد شد. زمانی که به هر دلیلی پروژه ساخت با مشکل مواجه گردد، “میزان آورده” در تعیین تکلیف و فسخ قرارداد بررسی خواهد شد.

سازنده: آورده‌های سازنده که ساخت پروژه با ویژگی‌های مشخص است، باید تمام و کمال و با جزئیات دقیق در قرارداد درج گردد. مثلا این که آیا قرار است هزینه‌هایی همچون: صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحد، صدور سند مالکیت و… به چه صورت پرداخت شوند، سازنده تمام این هزینه‌ها را پرداخت می‌کند یا مالک درصدی از آن را تقبل خواهد کرد، باید دقیق در قرارداد ذکر گردد.

نسبت سهم طرفین (این نسبت در قرارداد به صورت درصد و بر اساس آورده‌های دو طرف مشخص می‌شود.). حتما نسبت قدرالسهم هر طرف در مورد پارکینگ‌ها و انباری‌ها را نیز به صورت دقیق و جزئی ذکر گردد.

ذکر دقیق تمام هزینه‌ها

بدهی‌های ملک از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات‌های اجاره و … هیچ ارتباطی به سازنده نداشته و این موارد باید در قرارداد ذکر شوند. اما هزینه‌های شروع پروژه شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌های ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، نظارت بر اجرا، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسائل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و… جزو وظائف سازنده است و باید در قرارداد ذکر گردد.

مدت قرارداد

مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده برای آغاز عملیات ساخت هم که تعهد مالک است باید به طور دقیق در قرارداد مشخص و ذکر شود. تاریخ بهره‌برداری ساختمان، زمان استعلامات قانونی مانند: سند مستقل و یک برگی و… با ذکر تاریخ باید درج گردد، چرا که ممکن است ماه‌ها زمان ببرد.

شرایط قرارداد و تعهدات طرفین و ضمانت عدم اجرای آن‌ها، مواردی مانند پیش‌فروش، گرفتن وام، افزایش قیمت زمین و مصالح، چگونگی انتقال سند و …باید واضح و دقیق در قرارداد نوشته شود.

در بالای تمام صفحات عنوان “قرارداد مشارکت در ساخت” ذکر گردد و از عناوین دیگر مانند مشارکت مدنی، مبایعه‌نامه، معامله، بیع و … برای قرارداد استفاده نشود.

برای جلوگیری از اختلاف نظر بعد از بستن قرارداد، فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط و مورد نظر برای استفاده در ساخت به صورت شفاف و با جزئیات کامل مثل نام، مدل، کشور سازنده، رنگ، جنس و …را به‎ صورت مکتوب تهیه و پس از امضا سازنده و مالک ضمیمه قرارداد شود.

هرگونه تصمیم جدیدی در رابطه با مشارکت مکتوب شود و در قالب متمم به قرارداد اضافه گردد.

از تمام چک‌هایی که در زمان قرارداد صادر می‌شود، کپی اخذ شود. این چک‌ها به دلیل اینکه بابت قرارداد صادر می‎شوند، جنبه کیفری نخواهند داشت و فقط جنبه حقوقی دارند.

قرارداد طوری تنظیم شود که سازنده برای هر فعالیت و اقدام مرتبط با قرارداد نیاز به اخذ امضای مالک داشته باشد.

تمامی توافقات طرفین در حین قرارداد با صورت‌جلسه کتبی و امضای طرفین انجام شود.

حتماً دو نفر فرد قابل اعتماد از سوی طرفین زیر قرارداد را به عنوان گواه امضا کنند.

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت

به تعیین سهم هریک از طرفین قرارداد، اصطلاحا ” سهم‌الشرکه” می‌گویند. سهم مالک از کل ساختمان باید در قرارداد مشخص شود. همچنین محل استقرار آن به صورت دقیق ذکر شده، تعداد و محل واحد یا طبقات تحت مالکیت هریک از طرفین باید به صورت دقیق مشخص گردد. مبنای تعیین میزان قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه، میزان هزینه ساخت، نوع سند، محله، گذر و نوع ساخت و سازنده متغیر است.

معمولا تقسیم سود بین مالک و سازنده به صورت 60 درصد برای مالک و 40 درصد برای سازنده انجام می‌شود. اما با توجه به رشد قیمت زمین و مسکن، در حال حاضر مبلغی تحت عنوان “بلاعوض” از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود که تا زمان آماده شدن ساختمان جدید، خانه‌ای برای خود بگیرد.

تعیین میزان سهم طرفین از پروژه به صورت توافقی است و افراد با توجه به عرف عمل می‌کنند و با توجه به قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در هر منطقه می‌تواند متفاوت باشد.

نکته!

سعی کنید تمامی مراحل ارزش‌گذاری ملک را توسط کارشناسان و متخصصان رسمی انجام دهید.

سهم‌الشرکه باید به صورت درصدی از کل پروژه تعیین گردد و نه بر اساس طبقات ملک.

باید در قرارداد مشخص شود درصورتی که تعداد طبقات پیش‌بینی شده حاصل نشد، یا اینکه اگر سازنده تراکم مازاد گرفت، تکلیف سهم‌الشرکه چه خواهد شد.

چگونگی انتقال سند

بحث انتقال سند بسته به نوع توافق طرفین حالت‌های مختلفی دارد، به این صورت که مالک با سازنده توافق می‌کند که در قبال پرداخت چک تضمینی به مبلغی بر مبنای آورده سازنده یا بیشتر، انتقال سند را پس از اتمام عملیات ساخت انجام دهند.
این حالت می‌تواند برعکس باشد، به این صورت که براساس توافق، سند ابتدا به سازنده انتقال یابد و در مقابل چک تضمین از طرف سازنده به مالک سپرده شود.
حالت سوم این است که مالک متعهد می‌شود قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده بر مبنای پیشرفت کار انجام دهد، به این صورت که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار به نام می‌کنند که برای هریک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد سازنده سپرده می‌شود. حالت سوم متعارف‌تر و رایج‌تر است.

انتخاب داور

بهتر است هنگام عقد قرارداد مشارکت، داور انتخاب کنید و نام وی را صراحتاً در قرارداد ذکر کرده و حدود اختیارات وی را تعریف نمایید . اگر تصمیم دارید به داور اختیار تام بدهید، در قرارداد قید کنید که کلیه‌ی اختلافات مربوط به این قرارداد می‌باید توسط داور یا حکم رسیدگی شود و رأی او برای طرفین لازم الاجرا است.

توجه داشته باشید که نقش داور یا حکم در قرارداد مشارکت در ساخت یا هر قرارداد دیگری، نقشی مشابه نقش قاضی دادگاه است، نه صرفا میانجی‌گری و ایجاد صلح و سازش بین طرفین دعوا.

سوالات متداول:

قرارداد مشارکت در ساخت چگونه قراردادی است؟

قرارداد مشارکت در ساخت، به قراردادی گفته می‌شود که یکی از طرفین، ملک قدیمی یا به اصطلاح کلنگی یا زمین خود را در اختیار سازنده قرار بدهد تا سازنده با هزینه خود نسبت به ساخت آپارتمان، طبق قرارداد اقدام نماید و طرفین در آپارتمان‌های احداثی شریک گردند.

آیا قرارداد مشارکت در ساخت باعث افزایش سرمایه می‌شود؟

بله. اگر خانه کلنگی دارید، در هنگام فروش فقط از سود زمین بهره می‌برید نه بنا. اما وقتی مشارکتی آن را می‌سازید، ارزش بنای نوساز هم به زمین شما اضافه می‌شود. حتی اگر خودتان نخواهید در آن‌جا زندگی کنید، با فروش آن سود بیشتری عایدتان می‌شود. پس با این کار، ارزش ملک خود را بیشتر می‌کنید.

تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

مهم‌ترین تعهدات مجری در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

پرداخت هزینه‌های ساختمانی پروژه
پرداخت هزینه‌های اداری پروژه
پرداخت هزینه ماهانه‌ای به مالک بابت اجاره بها در زمان ساخت (معمولا مالک در همان ملکی ساکن است که قرار است تخریب شود. به همین دلیل، ابتدای پروژه سازنده مبلغی را در اختیار مالک قرار می‌دهد که بتواند تا پایان عملیات برای خود مسکنی تهیه کند. به این وجه، بلاعوض گفته می‌شود. میزان بلاعوض بستگی به ارزش ملک، هزینه‌های ساخت و قدرالسهم مالکین دارد.)

در قرارداد مشارکت در ساخت، پرداخت جرائم ماده 100 شهرداری بر عهده چه کسی است؟

پرداخت هرگونه جریمه از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی، سازمان پارک‌ها و… صرفا بر عهده ی سازنده است.

منظور از آورده‌های ملک در قرارداد چیست؟

تا حد امکان آورده‌های هر دو طرف قرارداد باید به وضوح ذکر شود. مثلا مالک باید ارزش‌گذاری دقیق روی ملک خود را انجام دهد. حتی اگر زمین یا ملک کلنگی از امتیازات خاص و ویژه‌ای برخوردار است، (مانند کنتور برق، چاه و … که قابل انتقال به ساختمان جدید هستند) باید در قرارداد ذکر شوند.

هزینه‌ها در قرارداد مشارکت در ساخت شامل چه مواردی است؟

مدت زمان قرارداد را چگونه باید در قرارداد مشخص کرد؟

زمان اجرای قرارداد بسیار مهم است که باید به صورت دقیق مشخص شود. دقت شود که در این مورد از اصطلاحات” لغایت” و “تا حدود” استفاده نشود. مدت زمان اجرای قرارداد از زمان اخذ مجوز ساخت و تحویل و بهره‌برداری باید با ذکر تاریخ دقیق روز و ماه و سال مشخص گردد.
مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده برای آغاز عملیات ساخت هم که تعهد مالک است باید به طور دقیق در قرارداد مشخص و ذکر شود. تاریخ بهره‌برداری ساختمان، زمان استعلامات قانونی مانند: سند مستقل و یک برگی و… با ذکر تاریخ باید درج گردد، چرا که ممکن است ماه‌ها زمان ببرد.

سهم‌الشرکه چیست؟

به تعیین سهم هریک از طرفین قرارداد، اصطلاحا ” سهم‌الشرکه” می‌گویند. سهم مالک از کل ساختمان باید در قرارداد مشخص شود. همچنین محل استقرار آن به صورت دقیق ذکر شده، تعداد و محل واحد یا طبقات تحت مالکیت هریک از طرفین باید به صورت دقیق مشخص گردد. مبنای تعیین میزان قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرضه، میزان هزینه ساخت، نوع سند، محله، گذر و نوع ساخت و سازنده متغیر است.

تقسیم سهم مشارکت در ساخت چگونه محاسبه می‌شود؟

با توجه به اینکه نوسانات بازار مسکن در کشور ما زیاد است، مبنای قیمت را بر اساس وضعیت روز قرار می‌دهند و فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت در هر منطقه را بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار می‌دهند.
معمولا تقسیم سود بین مالک و سازنده به صورت 60 درصد برای مالک و 40 درصد برای سازنده انجام می‌شود. اما با توجه به رشد قیمت زمین و مسکن، در حال حاضر مبلغی تحت عنوان “بلاعوض” از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود که تا زمان آماده شدن ساختمان جدید، خانه‌ای برای خود بگیرد. تعیین میزان سهم طرفین از پروژه به صورت توافقی است و افراد با توجه به عرف عمل می‌کنند و با توجه به قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در هر منطقه می‌تواند متفاوت باشد.

آیا می‌توان در قرارداد مشارکت در ساخت داور معین کرد؟

بله. بهتر است هنگام عقد قرارداد مشارکت، داور انتخاب کنید و نام وی را صراحتاً در قرارداد ذکر کرده و حدود اختیارات وی را تعریف نمایید(به داور اختیارات افسار گسیخته ندهید). اگر تصمیم دارید به داور اختیار تام بدهید، در قرارداد قید کنید که کلیه‌ی اختلافات مربوط به این قرارداد می‌باید توسط داور یا حکم رسیدگی شود و رأی او برای طرفین لازم الاجرا است.
توجه داشته باشید که نقش داور یا حکم در قرارداد مشارکت در ساخت یا هر قرارداد دیگری، نقشی مشابه نقش قاضی دادگاه است، نه صرفا میانجی‌گری و ایجاد صلح و سازش بین طرفین دعوا.

در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت حتما نکات زیر را در نظر بگیرید:

قبل از تحویل ملک به سازنده کلیه عوارض شهرداری، بدهی‌های برق، آب، گاز، تلفن و … را تسویه کرده و با دریافت رسید کتبی، ملک را به سازنده تحویل دهید.

جهت مذاکرات و عقد قرارداد، حتما یک مشاور خبره انتخاب کنید و در همه جلسات با حضور او شرکت کنید. یادتان باشد قرارداد به صورت یک طرفه توسط مالک یا سازنده تنظیم نشود.

فقط برای انجام امور اداری وکالت کاریِ زمان‌دار به سازنده بدهید، نه وکالت در همه زمینه‌ها

اگر مالک هستید، در مورد آخرین ضوابط و مقررات اجرایی تحقیق کنید و آگاهی کامل داشته باشید و سازنده را در جریان بگذارید. چون این قواعد و مقررات دائما تغییر می‌کنند و به روزرسانی می‌شوند.

اگر ملک شما دارای واحد تجاری سرقفلی‌دار است، قبل از انجام قرارداد، نسبت به تعیین تکلیف آن و جلب رضایت مستاجر به صورت قانونی و یا توافقی اقدام کنید.

در انتخاب سازنده دقت کنید. قبل از شروع مشارکت در مورد سازنده‌ها، تجربه آن‌ها، کارهای پیشین، توانایی‌های مالی و فنی و روال کار او تحقیق کنید. برای اطمینان بیشتر می‌توانید به پروژه‌های قبلی سازنده سر بزنید و آن‌ها را بررسی کنید.

اگر قرار است در زمان‌بندی پروژه تغییری ایجاد شود، با توافق کتبی طرفین انجام شود.

اگر قراردادی می‌بندید که شامل چند مالک یا چند سازنده است، قرارداد طوری تنظیم شود که همه طرفین ضامن انجام کل تعهدات باشند. به این قرارداد “تضامنی” گفته می‌شود.

اگر مالک هستید، جهت محکم‌کاری می‌توانید دفتر گزارش کار یا پیشرفت فیزیکی تهیه کنید و مرحله به مرحله تایید کنید تا در جریان تمامی مراحل پیشرفت پروژه باشید.

در مورد پیش‌فروش، حق پیش‌فروش واحدها برای سازنده باید محدود و به نسبت پیشرفت پروژه و همواره کمتر ازمیزان سرمایه وارد شده در پروژه باشد. در صورتی که شناخت کامل از سازنده نداشته باشید، بهتر است این اختیار را تا پایان پروژه در قرارداد به وی ندهید.

دریافت وجه بلاعوض با چک بانکی انجام شود و در صورت وصول نشدن چکهای بلاعوض، در قرارداد، ضرر و زیان و حق فسخ یک طرفه برای مالک در نظر گرفته شود.

ممکن است سازنده، از مالک اجازه گرفتن وام بخواهد یا در قرارداد قید کند که سازنده حق گرفتن وام دارد. مالک باید در این مورد هم بسیار دقت کند، به این خاطر که در ازای وامی که بانک به سازنده می‌دهد، سند مالک در رهن بانک قرار می‌گیرد، اگر سازنده به تعهدات خود در قبال بانک عمل نکند و یا اقساط وام را به موقع پرداخت نکند و یا به موقع تسویه حساب نکرده باشد، به خاطر مطالبات و جریمه‌های ناشی از تاخیر، ملک از سوی بانک مصادره می‌شود.

افزایش قیمت ملک یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی در اصل قرارداد تاثیر ندارد. مالک باید متعهد شود که در صورت افزایش قیمت ملک در زمان اجرای قرارداد خواهان سهم بیشتری نشود و سازنده هم در صورت افزایش قیمت مصالح ساختمانی سهم بیشتری مطالبه نکند.

حواستان را جمع کنید!

زمانی برای مشارکت در ساخت اقدام کنید که آمادگی لازم را برای این توافق و شراکت داشته باشید و تصمیم خود را قاطعانه گرفته باشید. حواستان به بساز بفروش‌ها و افراد سودجو که ارقام نجومی و بالا به شما پیشنهاد می‌دهند، باشد و وسوسه نشوید. سعی کنید قراردادی اصولی و مطمئن تنظیم کنید، چون فسخ آن پس از شروع عملیات سخت و تا حدی غیر ممکن است.

در آخر اینکه توجه داشته باشید در این قرارداد ریسک مالکین به مراتب بیشتر از سازندگان است. یک طرف زمین را در اختیار شخصی می‌گذارد که لزوما در ابتدای شراکت هزینه‌ای ندارد و متعهد به ساخت می‌باشد که شاید تحقق نیابد. بنابراین حساسیت و دقت لازم را در انتخاب سازنده، نوشتن قرارداد و انتخاب مشاور داشته باشید.

نکاتی که در قراردادهای مشارکت در ساخت باید بدانیم:

نکته 1 : قرارداد مشارکت درساخت و نکات حقوقی مرتبط با آن از دشوارترین و پیچیده ترین مباحث در دعاوی موجود در دادگاههای دادگستری است و بعضا بین قضات دادگستری نیز در نکات حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت اختلاف نظرهای جدی مشاهده میشود. بنابراین انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و مدیریت حقوقی آن تا خاتمه پروژه از اهمیت ویژه ای برخوردار است. هرگونه اشتباه در این مسیر میتواند باعث بروز خسارات کلان و غیرقابل جبران شود.

نکته 2 : قراردادهای مشارکت در ساخت آماده ؛ در بسیاری از موارد حاوی اشتباهات و بی دقتی های فاحش و عمده هستند ، علاوه بر اینکه مطابق نیازهای شما هم تنظیم نشده اند.

نکته 3 : همواره توجه داشته باشید که نقش داور یا حکم در قرارداد مشارکت در ساخت یا هر قرارداد دیگری نقشی مشابه نقش قاضی دادگاه است و نه صرفا میانجیگری و ایجاد صلح و سازش بین طرفین دعوا. بنابر این اگر داور قرارداد مشارکت در ساخت را به گونه ای انتخاب میکنید که با طرفین قرارداد دوستی و نزدیکی دارد میبایست به وی اطلاع دهید که در اثر پذیرش نقش داور، وی نهایتا ملزم به صدور رای به نفع یک طرف و به ضرر طرف دیگر است و بدین ترتیب یک طرف قرارداد از وی رنجیده خواهد شد. در بسیاری از موارد طرفین قرارداد یا خود داور از نقش واقعی خویش مطلع نیستند و داوری را با ریش سفیدی ویا میانجیگری اشتباه میگیرند. چنین اشتباهی برای داور و نیز طرفین قرارداد مشکلات جدی به بار میاورد . عدم صدور رای داوری در مدت مقرر باعث می شود که داور ملزم به جبران خسارات طرفین گردد و به حکم دادگاه تا پنج سال از داوری محروم گردد علاوه بر آن به علت وجود شرط داوری در قرارداد، دادگاه نیز تا انقضای مدت داوری یا استعفای داور به اختلاف طرفین رسیدگی نمیکند. در چنین شرایطی به جای داور، شخصی را به عنوان میانجی در قرارداد برگزینید.

نکته 4 : انتخاب کارشناس فنی مرضی الطرفین در قرارداد مشارکت در ساخت بسیار راهگشا است. بسیاری از مسایل و مشکلات قرارداد مشارکت در ساخت، اختلافاتی است که نیازی به مراجعه به دادگاه یا داوری ندارد و با اظهارنظر کارشناسی حل میشود. حتی در صورت طرح دعوا در دادگاه یا داوری نیز میتوان از نظرات همین کارشناس استفاده نمود. لزومی ندارد که کارشناس فنی مورد توافق، کارشناس رسمی باشد.

نکته 5 : هرگز تعیین شخص داور را به بعد از بروز اختلاف موکول ننمایید.

نکته 6 : اگر شخص داور را در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص میکنید(که قویا توصیه میشود) قبولی

داوری را نیز ذیل قرارداد مشارکت در ساخت از وی اخذ کنید.

نکته 7 : حتما زمانی که داور باید ظرف آن زمان اظهارنظر کند را در قرارداد مشخص کنید.

نکته 8 : طریق ابلاغ رای داور به طرفین اختلاف را در قرارداد پیش بینی کنید.

نکته 9 : در خصوص امکان خلاف در ساخت (خلاف متعارفی که باعث سود طرفین است) از جانب سازنده و چگونگی پرداخت جریمه های آن و اضافه ارزش حاصل از آن حتما پیشبینی های لازم در قرارداد انجام شود.

نکته 10 : برای تخلف از تعهدات مهم طرف مقابل حتما وجه التزام (مثلا در قالب خسارت روزانه) تعیین شود.

نکته 11 : حتی المقدور زمانبندی پیشرفت کار مطابق با تعاریف و زمانبندی ارائه شده در دفاتر خدمات الکترونیک یا تعاریف استاندارد دیگر روشن شود. تفاوت تعریف طرفین از مراحل پیشرفت کار (مثلا فونداسیون، اسکلت و...) میتواند باعث بروز مشکلاتی شود.

نکته 12 : اگر طرف قرارداد شما شرکت سهامی یا مسولیت محدود باشد(و نه شخص حقیقی) حتما در نظرداشته باشید که در صورت تخلف وی از قرارداد، خسارات وارد بر خود را از شرکای آن شرکت نمیتوانید مطالبه کنید مگر اینکه خلاف این مساله در قرارداد تصریح شده باشد.

نکته 13 : لازمه انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، پرداخت پول یا چک روز از جانب سازنده نیست. قرارداد اصولا به محض امضا معتبر و لازم الاجرا است

نکته 14 : «مشارکت مدنی » یا « شرکت مدنی » : در نامگذاری قرارداد مشارکت در ساخت از اصطلاحاتی مشابه استفاده نکنید. توافقات طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت اصولا ارتباطی با باب شرکت در قانون مدنی ندارد.

نکته 15 : در قرارداد مشارکت پیش بینی نمایید که اگر طرف مقابل به تعهدات قراردادی خویش عمل ننمود

شما حق فسخ دارید. بدین ترتیب لازم نیست که برای استفاده از حق فسخ خود ابتدا الزام طرف مقابل به ایفای تعهدات قراردادی را از دادگاه بخواهید.

نکته 16 : در خصوص تعدد طرفین در قرارداد حتما پیش بینی نمایید که اگر بعضی از افراد یک طرف مایل به فسخ بودند و برخی نه، چه نتیجه ای حاصل میشود.

سوال ؟؟؟: چگونه می‌توان قرارداد مشارکت در ساختی تنظیم نمود که حتی در صورت بروز اختلاف نیز طرفین از مراجعه به دادگاه بی نیاز شوند؟ مراجعه به دادگاه وقت گیر و هزینه بر است و همین امر باعث می شود که حتی اگر ذی حق باشم عطای دادگاه را به لقایش ببخشم و بعضا این روحیه من ممکن است باعث سوء استفاده طرف مقابل شود.

جواب : از آنجا که افراد عادی (غیر دولتی) حق اعمال زور علیه یکدیگر را ندارند، در صورت بروز اختلاف اگر بخواهید علی رغم میل طرف مقابل احقاق حق کنید غیر از توسل به زور که می‌بایست از مجرای مراجعه به نظامات دولتی مثل دادگاهها صورت بگیرد گزینه دیگری پیش روی شما نیست. هرچند تنظیم درست شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت یا سایر قراردادها ممکن است نیاز شما به مراجعه به دادگاه را کمتر کند (در بسیاری از موارد تنظیم نادرست شرط داوری باعث می‌شود لزوم مراجعه طرفین به دادگاه برای اموری همانند الزام طرف ممتنع به تعیین داور بیشتر از حالت عادی هم بشود) اما اعتراض به رای داور و اجرای آن همواره نیازمند مراجعه به دادگاه است. پس هیچگاه نمی‌توان از مراجعه به دادگاه به عنوان آخرین راه حل در رفع اختلاف بی‌نیاز شد اما می‌توان راهکارهایی در قرارداد پیش‌بینی نمود که اولا با تعیین دقیق حقوق و تکالیف طرفین زمینه بروز اختلاف کمتر شود و ثانیا با تدابیر لازم قراردادی هزینه تخلف احتمالی از تکالیف قراردادی را برای ناقض قرارداد سنگین تر نمود. بدین ترتیب می‌توان امیدوار بود که تا حد زیادی از بروز اختلافات قراردادی جلوگیری شود.

نکته 17 : در خصوص اقدامات پس از فسخ، پیش بینی های دقیق انجام گیرد.

نکته 18 : فسخ قرارداد عمل حقوقی یکجانبه ای است (ایفاع) که در صورت بروز موجبات آن نیازی به حکم دادگاه ندارد و میتواند با ارسال اظهارنامه ای به طرف مقابل ابلاغ گردد لیکن احراز یا اعلان فسخ قرارداد نیاز به حکم دادگاه دارد.

نکته 19 : برخلاف باور عامه، چک نسبت به سفته ابزار قدرتمندتری برای وصول مطالبات است. بنابراین در جهت تضمین تعهدات طرف مقابل چک بگیرید.

نکته 20 : اگر به موازات پیشرفت کار، قسمتی از سند به سازنده منتقل میشود، حتما تصریح شود که انجام تشریفات این انتقال و من جمله گواهی عدم خلاف، به عهده سازنده است.

نکته 21 : اگر سازندگان در قرارداد مشارکت در ساخت متعدد هستند، وجود قرارداد مستقل بین سازندگان که حقوق و تکالیف بین خودشان را مشخص میکند ضروری است.

نکته 22 : اگر پس از شروع کار قصد تجمیع زمینهای مجاور و استفاده از تراکم ناشی ازاین تجمیع در پروژه خود را دارید میتوانید برای نیل به این مقصود با صاحبان زمینهای مجاور قرارداد معاوضه زمین با آپارتمان منعقد نمایید. البته توجه داشته باشید که چنین قراردادی مشمول قوانین و محدودیت های قانون پیش فروش مصوب سال 1389 است.

نکته 23 : در حال حاضر انعقاد قرارداد پیش فروش به صورت عادی و یا در بنگاههای مشاوره املاک ممنوع است و جرم محسوب میشود. برای انعقاد قرارداد پیش فروش در جایی به غیر از دفترخانه های اسناد رسمی میتوانید از قالب قراردادی تعهد به پیش فروش استفاده کنید اما چون بر اساس قرارداد تعهد به پیش فروش، الزام ممتنع به ایفای تعهدات قراردادی و الزام به انعقاد قرارداد پیش فروش در عمل ممکن است با دشواریهایی همراه باشد، در قرارداد تعهد به پیش فروش برای متخلف از تعهدات قراردادی وجه التزام مناسب تعیین شود.

عوامل تهدید کننده قرارداد #مشارکت در ساخت

– عدم توانایی مالی سازنده

– عدم توانایی فنی سازنده (عدم شناخت تکنیک ها ومتریال روز، بالارفتن هزینه ها که خود باعث تهدید پروژه میباشد، بالا رفتن زمان پروژه که خود باعث بالا رفتن هزینه ها میگردد، سوء استفاده مجریان بدلیل عدم آگاهی سازنده و ......)

– عدم توجه به استاندارد ها ی فنی ومحاسبات

– عدم توجه به تنظیم قرارداد های دقیق و اصولی توسط کارشناسان خبره

– عدم توانایی سازنده در بکار گیری حداکثری از ظرفیت وپتانسیل های ملک

– عدم نفوذ وکاربری سازنده در ادارات ذیربط

– عدم ارتباطات سازنده با افراد متبحر و باتجربه جهت تشکیل تیم اجرایی

– عدم ذوق وسلیقه ذاتی سازنده برای این کار

– عدم پایبندی سازنده به اصول اخلاقی

– دخالت های مالک در موارد فنی وتخصصی

– املاک پر مالک

– عدم شناسایی عوامل بروز اختلاف

– طمع مالکین برای دریافت مبالغ بیشتر از شرایط متعادل و اصولی

– افراط وتفریط در موارد بازدارنده از تخطی در قرارداد

نکته 24 : توجه داشته باشید که اگر تصمیم به استفاده از حق فسخ به وجود آمده در قرارداد مشارکت در ساخت را دارید با ادامه همکاری با طرف مقابل در واقع حق فسخ خود را اسقاط نموده اید.

نکته 25 : توصیه میشود که پیشرفت کار در بازههای زمانی یک یا دوماهه طی صورتجلسه ای به امضای سازنده، مالکین(یا نماینده مالکین) و کارشناس فنی مرضی الطرفین برسد.

نکته 26 : حتما در خصوص مالکیت پارکینگ ها و انباریهای اضافه بر تعداد واحدها، در قرارداد تعیین تکلیف شود.

نکته 27 : در قسمت مربوط به تعیین نماینده مالکین در قرارداد مشارکت حتی المقدور پیش بینی شود که نماینده مالکین تنها در صورت تعیین جانشین، حق استعفا از سمت خود را دارد.

نکته 28 : چکی که بابت ضمانت انجام تعهدات در اختیار یکی از طرفین قرارداد قرار میگیرد، در صورت اثبات تخلف طرف و اثبات بروز خسارت و میزان آن، قابلیت وصول دارد اما اگر کل مبلغ چک معادل با وجه التزام تخلف از تعهد در نظر گرفته شود نیازی به اثبات ورود خسارت و میزان آن نیست و صرف اثبات تخلف از تعهد برای مطالبه وجه چک کافی است. بنابراین توصیه میشود که به روش اخیر عمل شود.

نکته 29 : در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت مقرر میشود که در صورت فوت یا محجور شدن یک طرف، ورثه وی مامور انجام تعهدات فرد متوفا یا محجور باشند. صرفنظر از اینکه اعتبار این شرط بدون توافق ورثه چه شکلی پیدا میکند، مالکین همواره باید به این نکته توجه نمایند که ورثه سازنده قرارداد ممکن است اصولا اشتغال به ساخت و ساز نداشته باشند یا سازندگان معتبری نباشند. بنابراین وجود چنین شرطی ممکن است به نتایجی بیانجامد که مورد نظر طرفین و خصوصا مالکین نبوده است. توصیه میشود فرض وفات مالکین و سازنده از هم تفکیک شود و برای هریک تدبیری جداگانه اندیشیده شود.

نکته 30 : پایان یافتن زمان قرارداد مشارکت در ساخت قاعدتا به تنهایی به خاتمه قرارداد یا ایجاد حق فسخ برای طرف متضرر نمی انجامد مگر اینکه شرط شده باشد.

نکته 31 : توصیه میشود که در قرارداد مشارکت در ساخت برای طرفی که عامدا یا با تقصیر خود موجباتی را فراهم میکند که در نتیجه آن طرف مقابل وی قرارداد را فسخ مینماید، جریمه ای در قالب وجه التزام تعیین شود.

نکته 32 : در صورتی که بین طرفین در خصوص ایفای تعهدات قراردادی اختلافی حاصل شود، بار اثبات ادعا بر عهده کسی است که متعهد قرارداد محسوب میشود مگر اینکه خلاف این در قرارداد شرط شود.